■ 8월 4일 이후 조정지역 신규 취득자부터…종전 주택 처분 기한 2년으로 단축
■ 양도세 비과세·종부세 1세대 1주택 특례 동시 변경…9월 29일 국무회의 의결
■ 8월 3일 이전 취득·계약금 납부자는 종전 3년 규정 그대로 유지
기획재정부가 조정대상지역에서 일시적 2주택자에게 적용되는 양도소득세 비과세·종합부동산세(종부세) 1세대 1주택 특례의 종전 주택 처분 기한을 현행 3년에서 2년으로 단축한다. 정부는 29일 국무회의에서 소득세법·법인세법·종합부동산세법·상속세 및 증여세법 등 4개 세법 시행령 개정안을 심의·의결했으며, 10월 1일부터 시행한다.
이번 개정의 핵심은 일시적 2주택 양도세 비과세 특례의 종전 주택 처분 기한 단축이다. 조정대상지역에서 2026년 8월 4일 이후 신규 주택을 취득했다면 종전 주택을 취득일로부터 2년 이내에 처분해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이전까지는 조정지역 여부에 관계없이 3년 이내에 처분하면 일시적 2주택 특례가 인정됐다. 양도세 비과세 요건은 종전 주택 기준 양도가액 12억원 이하에 2년 이상 보유(조정지역은 2년 이상 거주 포함)를 갖춰야 한다.
적용 대상은 두 가지 조건을 동시에 충족해야 한다. 먼저 신규 주택 취득일이 2026년 8월 4일 이후여야 하고, 해당 신규 주택이 조정대상지역에 소재해야 한다. 현재 조정대상지역은 서울 전역과 경기 과천·성남(분당·수정)·하남·광명 등이 지정돼 있다. 두 조건 중 하나라도 해당하지 않으면 기존의 3년 처분 기한이 유지된다. 예를 들어 8월 4일 이후에 취득했더라도 비조정지역 주택이라면 종전 3년 규정이 그대로 적용된다.
8월 3일 이전 취득·계약자는 3년 유지…경과 조치
8월 3일 이전에 신규 주택을 취득했거나, 매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우에는 기존 3년 처분 기한이 그대로 적용된다. 세법 개정 이전에 이미 거래에 진입한 납세자를 보호하기 위한 경과 조치다. 등기 시점이 8월 4일 이후라도 계약금을 8월 3일 이전에 납부한 경우라면 종전 규정이 적용된다는 점을 유의해야 한다. 기재부 측은 이미 거래에 진입한 납세자에게 불이익이 없도록 경과 조치를 뒀다고 밝혔다.
양도세와 종부세 특례는 적용 시점이 다소 다르다. 양도세 비과세 특례는 8월 4일 이후 신규 주택을 취득하고 10월 1일 이후 종전 주택을 양도하는 분부터 새 기준이 적용된다. 종부세 1세대 1주택 특례는 8월 4일 이후 취득자 가운데 2027년 6월 1일을 기준으로 납세 의무가 성립하는 분부터 2년 기한이 반영된다. 종부세 1세대 1주택 특례를 받으면 12억원 기본공제와 고령자·장기보유 세액공제를 적용받을 수 있다.
기재부에 따르면 이번 개정은 2026년 세제개편안의 후속 조치다. 조정대상지역 내 투자 수요를 억제하고, 실수요자 중심의 주택 거래 질서를 확립하기 위한 취지라고 기재부 측은 밝혔다. 일시적 2주택 특례는 원래 새 주택을 구입하면서 기존 주택을 처분하는 실수요 이사 과정에서 일시적으로 두 채를 보유하게 된 실거주자를 배려해 만들어진 제도다. 정부는 처분 기한을 단축함으로써 이 혜택이 실수요 이사 목적에만 집중되도록 한다는 방침이다.
부동산 업계는 처분 기한이 1년 줄어들면서 조정지역 내 일부 2주택자들이 종전 주택 매도 시기를 앞당길 가능성이 있다고 봤다. 다만 조정대상지역이 아닌 곳에서 신규 주택을 취득한 경우에는 영향이 없다는 점에서 파급 범위는 제한적이라는 분석도 나온다. 정부는 향후 부동산 시장 상황에 따라 조정대상지역 지정과 해제도 탄력적으로 운영하겠다는 입장이다. 세법 시행령 개정 내용은 국세청 홈택스에서 확인할 수 있으며, 국세청이 운영 중인 세금 환급금 원클릭 조회 서비스를 통해 관련 환급 여부도 확인할 수 있다.
